Kapara je novčani iznos koji kupac uplaćuje prodavcu kao potvrdu ozbiljnosti namere da kupi nekretninu. Predstavlja instrument obezbeđenja zaključenja konačnog ugovora o kupoprodaji. U Srbiji je kapara regulisana Zakonom o obligacionim odnosima i česta je praksa u prometu nekretnina.
Koliko iznosi kapara?
Kapara za stan u Srbiji uobičajeno iznosi između 5% i 10% od dogovorene prodajne cene. Visina kapare je predmet dogovora između kupca i prodavca — nema zakonski propisanog minimalnog ni maksimalnog iznosa. Kod kupovine novogradnje, investitori često traže veće kapare ili određeni procenat cene tokom faza izgradnje.
Šta se dešava ako kupac odustane?
Ako kupac odustane od kupovine bez opravdanog razloga, prodavac ima pravo da zadrži kaparu. Ovo je osnovna funkcija kapare — da obezbedi ozbiljnost kupca. Međutim, ako prodavac odustane od prodaje, dužan je da kupcu vrati dvostruki iznos kapare. Ova kazna štiti kupca od toga da prodavac primi kaparu od njega, a potom proda nekretninu drugom za povoljniju cenu.
Predugovor i kapara
Kapara se obično uplaćuje pri potpisivanju predugovora. Predugovor je obavezujući dokument koji sadrži sve ključne uslove kupoprodaje — cenu, opis nekretnine, rok zaključenja konačnog ugovora i uslove pod kojima se kapara vraća ili zadržava. Preporučuje se da predugovor sačini ili proveri pravnik, a dobra praksa je i overa kod notara koja pruža veću pravnu sigurnost.
Pre uplate kapare, obavezno proverite da li je stan uknjižen i da li na njemu postoje tereti ili hipoteke. Nikad ne uplaćujte kaparu pre nego što vidite aktuelni izvod iz katastra nepokretnosti.
Kapara vs avans — razlika
Kapara i avans nisu isto! Kapara je pravni institut koji nosi sankcije za odustajanje (gubitak kapare ili vraćanje duplog iznosa). Avans je prosto uplata dela kupoprodajne cene unapred i nema tu kaznu — u slučaju odustajanja avans se u načelu vraća kupcu, mada se u ugovoru mogu predvideti drugačiji uslovi.
U praksi se ova dva pojma ponekad mešaju, pa je važno da u predugovoru bude jasno navedeno da li je uplata kapara ili avans i koji se pravni režim primenjuje.
Saveti pri uplati kapare
- Uvek potražite predugovor pisanim putem — usmeni dogovor nije pravno obavezujući
- Plaćajte bankarskim transferom, ne gotovinom — imate trag o uplati
- Pre potpisivanja angažujte advokata specijalizovanog za nekretnine
- Proverite identitet prodavca — mora biti vlasnik upisan u katastar
- Insistirajte na tačnoj definiciji roka zaključenja konačnog ugovora
Kada ste pronašli nekretninu koja vam odgovara i dogovorili cenu, sledeći korak je uplata poreza na prenos apsolutnih prava pri zaključenju konačnog ugovora. Pronađite pravu nekretninu na pretrazi oglasa.